El pasado 25 de mayo se publicó en el BOE la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que aprobó diversas medidas en materia de vivienda y alquileres.
Por un lado, se establecen ciertas limitaciones al precio de los alquileres de viviendas, precisando el índice de referencia a la actualización anual de la renta y concretando la aplicación de medidas en función de la condición de gran tenedor del arrendador y de la condición de la zona como mercado residencial tensionado.
Vinculado a lo anterior, se concretan en el ámbito fiscal dos importantes modificaciones, en concreto, (i) la modificación de las reducciones aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante, IRPF) a los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento y (ii) el incremento en el recargo en la cuota líquida del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en viviendas desocupadas con carácter permanente.
Todas estas medidas entraron en vigor el pasado 26 de mayo de 2023, si bien la modificación relativa al IRPF entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2024.
A continuación, pasamos a detallar estas medidas.
Eliminación del Índice de Precios al Consumo (“IPC”) como índice de referencia para la actualización anual de la renta
La Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) permite a las partes acordar actualizaciones de la renta en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato en los términos que pacten las partes. En este sentido, lo habitual en estos casos es que las partes pactaran la actualización conforme al IPC.
Con la aprobación del Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, se estableció que hasta el 30 de junio de 2022 en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que se debiera actualizar la renta por cumplirse la anualidad, esta actualización debía sujetarse a las siguientes condiciones:
- Si el arrendador es un gran tenedor, el incremento sería el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del porcentaje del Índice de Garantía de competitividad. En ausencia de nuevo pacto, el incremento queda sujeto a esta nueva limitación.
[Se considera un gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podría ser particularizada por las CCAA en la declaración de entorno de mercando residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o mas inmuebles urbanos de uso residencial. ]
- En el caso de que el arrendador no tenga la consideración de gran tenedor, el incremento de la renta será el pactado entre las partes. En ausencia de nuevo pacto, el incremento de la renta no puede exceder del Índice de Garantía de competitividad
Esta medida fue, posteriormente, prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2023.
Con la nueva ley, para el año 2024 el incremento de la renta se establece de la siguiente forma:
- Si el arrendador es un gran tenedor, el incremento anual de la renta será el pactado entre las partes, que en cualquier caso no podrá superar el 3%.
- Si el arrendador no tiene la consideración de gran tenedor la renta se actualizará conforme a lo pactado entre las partes en el contrato y, en defecto de pacto, la actualización no podrá supera el 3%.
Declaración de zonas de mercado residencial tensionado
Las CCAA podrán declarar zonas de mercado tensionado siempre y cuando concurra alguna de estas dos circunstancias:
- Que la carga media del coste de la hipoteca o el alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básico supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
- Que el precio de compra o alquiler haya experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento de, al menos, tres puntos porcentuales acumulado al IPC autonómico.
La declaración de una zona de mercado residencial tensionado conlleva, por una parte, a la modificación del régimen de prórroga de los contratos, de forma que finalizado el periodo de prórroga obligatorio o tacita, el arrendatario tiene la posibilidad de solicitar una prorroga extraordinario por plazos anuales, hasta un máximo de 3 años, en los que se aplicarán las condiciones del contrato.
Asimismo, la renta pactada en los nuevos contratos de arrendamiento en estas zonas no podrá exceder de la última renta vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, y no se podrán fijar nuevas condiciones que impongan la asunción de cuotas o gastos por parte del arrendatario que no estuviesen establecidas en el contrato anterior. En el caso de que no hubiera estado vigente ningún contrato en los últimos cinco años, la renta no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precio de referencia (todavía no está aprobado este sistema de índices).
Reducciones aplicables al rendimiento neto de los arrendamientos en el IRPF
En el ámbito del IRPF la normativa actual prevé una reducción del 60% aplicable a los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados del arrendamiento de vivienda, si bien con la aprobación de esta nueva normativa se reduce el porcentaje de reducción que será, a partir del 1 de enero de 2024, del 50%, sin perjuicio de que el actual porcentaje de reducción del 60% se siga aplicando en aquellos contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.
No obstante, la norma prevé determinados supuestos en los que este porcentaje se podrá incrementar:
- En un 90% cuando se hubiera formalizado un contrato por el mismo arrendador sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado en aquellos casos en los que se hubiera pactado una reducción de la renta del 5% respecto de la última renta del anterior contrato.
- En un 70%, en los siguientes supuestos:
a. Se incorporen al mercado viviendas en zonas de mercado residencial tensionado y se alquile a jóvenes de entre 18 y 35 años. En el caso de que existan varios arrendatarios en una misma vivienda, la reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan estos requisitos.
b. Se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la Administración pública o a entidades sin fines lucrativos y se destinen al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de viviendas, o al alojamiento de personas que se encuentran en situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en la que la Administración establezca una limitación en la renta del alquiler.
- En un 60% cuando, no siendo de aplicación ninguna de las reducciones previstas anteriormente, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
En los demás casos, como hemos señalado anteriormente, se aplicará el porcentaje de reducción genérico del 50%.
Estos requisitos deberán cumplirse en el momento de celebración del contrato de arrendamiento, y será aplicable siempre y cuando se sigan cumpliendo los requisitos exigidos por la normativa. Asimismo, no será aplicable la reducción en aquellos casos en los que no se respete el límite para la actualización de rentas para los nuevos contratos establecida en la Ley.
Recargo en el IBI de uso residencial desocupados
En la actualidad, en aquellas viviendas que tengan la consideración de vivienda desocupada con carácter permanente, los ayuntamientos podrán imponer un recargo del 50% en la cuota líquida del IBI.
[A estos efectos, tienen la consideración de vivienda desocupada con carácter permanente aquellos inmuebles que, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años permanezcan desocupados.]
Con la aprobación de esta nueva regulación se introducen incrementos en este recargo en los siguientes supuestos:
- El recargo aplicable en la cuota líquida del IBI podrá ser del 100% (incremento del 50% respecto del recargo general del 50%) en aquellas viviendas desocupadas durante más de tres años, pudiendo modularse este recargo en función del periodo de tiempo de desocupación.
- El recargo podrá ser del 150% (incremento del 50% respecto del incremento previsto con anterioridad) en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o mas inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.
El recargo se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente, una vez constatado por la Administración la situación de desocupación del inmueble.