Declaración de Santiago de Compostela como zona de mercado residencial tensionado

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana publicó el pasado miércoles en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la declaración de nuevas zonas de mercado tensionado en el ámbito del alquiler, entre las que se encuentra Santiago de Compostela. De esta manera, Santiago se ha incorporado desde el jueves, 30 de julio, a un listado en el que ya figuraba la ciudad de A Coruña, que fue declarada mercado tensionado hace un año. La declaración se ampara en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y se ha hecho pública mediante la Resolución de 24 de julio de 2026 de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana (BOE-A-2026-16532).

1. Marco temporal y ámbito de aplicación

La declaración tiene una vigencia inicial de tres años, es decir, hasta 2029, prorrogables anualmente si persisten las circunstancias de desequilibrio. 

2. Limitación de rentas en nuevos contratos

Para la determinación de la renta inicial se distinguen dos regímenes:

A. Pequeños propietarios: Para arrendadores que no sean grandes tenedores, la renta no podrá superar la del contrato anterior (vigente en los últimos cinco años), tras aplicar la cláusula de actualización anual. 

B. Grandes tenedores y viviendas sin contrato previo: En Santiago, se ha fijado un umbral específico para la condición de Gran Tenedor: personas físicas o jurídicas titulares de cinco o más viviendas de uso residencial en la ciudad. Para estos sujetos, y para viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años, la renta se limita por el sistema de índices de precios de referencia. Este umbral de cinco viviendas es notablemente más bajo que el general previsto en la Ley 12/2023 (más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o una superficie construida superior a 1.500 m², excluidos garajes y trasteros), por lo que en Santiago quedan sujetos a esta condición un número mayor de arrendadores. 

3. Fijación de precios por índice de referencia

El Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda ofrece un rango de valores de precios de alquiler de viviendas, como referencia, a título orientativo, para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda.

En zonas de mercado residencial tensionado, el valor superior del rango marcará el límite del precio de la renta, en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores, así como en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas situadas en dichas zonas tensionadas, que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años.

4. Prórroga extraordinaria de contratos

Los arrendatarios de viviendas habituales en Santiago podrán solicitar, una vez finalizado el periodo de prórroga obligatoria o tácita, una prórroga extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de tres años. El arrendador está obligado a aceptarla, salvo que se haya pactado la necesidad de ocupar la vivienda para uso propio o de familiares, o se firme un nuevo contrato con las limitaciones de renta correspondientes.

5. Incentivos fiscales en el IRPF

Como medida compensatoria, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modifica el artículo 23 de la Ley del IRPF e introduce reducciones en el rendimiento neto del alquiler:

• 90%: Si se formaliza un nuevo contrato con una rebaja de más del 5% respecto a la renta anterior.
• 70%: Si se alquila por primera vez a jóvenes (18-35 años) en zona tensionada.
• 60%: Si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores.
• 50%: En el resto de los casos en zona tensionada.

6. Conclusiones y recomendaciones

La declaración de Santiago como zona tensionada exige a los profesionales del derecho una revisión exhaustiva de los contratos vigentes y de las nuevas ofertas de alquiler. Es imperativo:

1. Verificar la condición de gran tenedor: Atendiendo al umbral de 5 viviendas en Santiago.
2. Consultar el índice de referencia: Antes de fijar la renta en inmuebles de grandes tenedores o sin historial reciente de alquiler.
3. Documentar la renta anterior: Para justificar la legalidad de la renta en nuevos contratos de pequeños propietarios.

El incumplimiento de estas limitaciones puede derivar en la nulidad de las cláusulas de renta y en sanciones administrativas por parte de la Xunta de Galicia, al amparo del régimen sancionador de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Título IV).